Termo Aditivo ao Contrato TROPCONS — Versão Final (2026)
Tipo: Termo Aditivo, Ratificação, Confissão de Obrigações e Outras Avenças
Contrato de origem: Cessão e Transferência de Direitos e Obrigações da Incorporação Imobiliária — firmado em 20/04/2018
Empreendimentos: Conjunto Residencial Tarumã II e Conjunto Residencial Marajoara
Status: Versão final — aguarda assinatura e homologação judicial
Pendência de Formalização
Este instrumento ainda não foi assinado (data em branco) e está condicionado à homologação judicial nos autos do processo nº 0006046-45.2002.8.26.0451 — 5ª Vara Cível de Piracicaba/SP.
O que é este documento e por que a família está fazendo isso?
A família Alves é dona de um terreno em Piracicaba que foi prometido como pagamento por apartamentos que nunca foram entregues — uma história que arrasta desde os anos 90. Em 2018, a família fez um acordo com a TROPCONS: cedeu os direitos sobre esse terreno em troca de a TROPCONS assumir o problema, regularizar os edifícios, entregar os apartamentos aos moradores lesados e livrar a família de qualquer responsabilidade futura.
O problema é que, de 2018 até 2026, a TROPCONS não cumpriu o que prometeu. Os edifícios ainda não estão regularizados, os moradores ainda não receberam seus apartamentos, e a família continuou sendo cobrada — inclusive judicialmente — por obrigações que deveriam ser da TROPCONS.
Este aditamento é a tentativa da família de forçar a TROPCONS a honrar o acordo, agora com mais clareza, mais força jurídica e proteções explícitas. Em linguagem simples, o documento diz:
"Você, TROPCONS, assumiu esse compromisso em 2018. Agora vamos colocar isso por escrito de forma detalhada e irretratável — e o juiz vai homologar — para que não haja mais dúvida sobre quem é responsável por quê."
O que a família quer alcançar com isso?
- Vender o terreno e receber um valor definido. Nesta versão final, a operação deixou de ser uma simples "transferência" e passou a ser uma venda formal, com preço estabelecido de R$ 1.207.942,40.
- Sair de vez da responsabilidade. A família quer ser excluída de todos os processos, cobranças, execuções fiscais e demandas dos moradores. Nada mais pode cair no colo deles.
- Ter respaldo judicial. O acordo precisa ser homologado pelo juiz — o que dá muito mais força para cobrar o cumprimento se a TROPCONS voltar a descumprir.
- Receber o que é devido. A TROPCONS deve ressarcir honorários pagos pela família (R$ 39.000,00 ao Dr. Marcos Gregório) e quitar os honorários do Dr. Bráulio de Assis (12% do proveito econômico do processo).
- Garantir relatórios mensais. A família quer acompanhar o que está sendo feito, com documentação e cronograma.
Entendendo os termos do documento
Contratos jurídicos usam palavras que parecem complicadas mas têm significados simples. Veja os principais termos usados neste documento:
Aditamento (ou Termo Aditivo) É uma adição a um contrato que já existe. Não cancela o contrato anterior — apenas completa, corrige ou reforça o que foi combinado. É como uma emenda: o contrato original continua valendo, e este documento entra por cima para deixar tudo mais claro e detalhado.
Ratificação Significa confirmar que o que foi combinado antes ainda é válido. Quando o documento diz "ratificamos o contrato de 2018", está dizendo: "aquilo que assinamos em 2018 continua valendo, e nós confirmamos isso agora."
Cedentes / Cessionária
- Cedentes (ou Contratantes/Cedentes) = a família Alves. São quem está vendendo o terreno.
- Cessionária (ou Contratada/Cessionária) = a TROPCONS. É quem está comprando e, junto com o terreno, assume todas as obrigações.
Sub-rogação É quando uma pessoa ou empresa assume o lugar de outra em uma obrigação. Aqui, a TROPCONS entra no lugar da família em tudo que ainda está em aberto: processos, cobranças, dívidas com moradores. A família sai; a TROPCONS entra.
Novação É quando um acordo antigo é cancelado e substituído por um novo. O documento diz explicitamente que não há novação — o contrato de 2018 não está sendo cancelado. Ele continua em vigor e este aditamento apenas o complementa. Isso impede que a TROPCONS argumente que "o contrato antigo não vale mais".
Homologação judicial É a aprovação do acordo pelo juiz. Quando homologado, o acordo vira um título executivo judicial — equivalente a uma sentença. A partir daí, a TROPCONS responde perante o juízo. Se descumprir qualquer cláusula, a família executa diretamente no juízo, sem precisar entrar com nova ação.
Opoentes São os moradores que entraram com ações judiciais reclamando os apartamentos que compraram e nunca receberam. No documento, há 28 opoentes com direito a uma fração do terreno (percentual exato a apurar).
Escritura pública de compra e venda É o documento oficial lavrado em cartório que formaliza a venda do imóvel. Só após a escritura assinada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis é que a venda se torna oficial perante a lei.
Obrigação de resultado A TROPCONS não pode alegar que "tentou" regularizar os edifícios — ela tem que regularizar. Diferente de "obrigação de meio", onde basta tentar.
Mora Atraso no cumprimento de uma obrigação. Se a TROPCONS não enviar o relatório mensal, está automaticamente em mora — o que pode gerar a multa diária contratual.
O que mudou da versão anterior para esta versão final
Duas mudanças fundamentais nesta versão final
- A operação agora é uma venda, não apenas uma transferência ou sub-rogação. A família recebe R$ 1.207.942,40 no ato da assinatura da escritura.
- A multa diária por descumprimento foi definida: R$ 5.000,00/dia — o item que estava em branco na minuta anterior agora tem valor concreto.
Partes
Contratantes / Cedentes
Proprietários e sucessores do imóvel na Rua Hide Maluf, nº 150, Tarumã II, Piracicaba/SP (Matrícula nº 5.489 — 2º CRI de Piracicaba/SP):
- Adriana Maria Alves Mattedi Folster
- Andrea Cristina Alves Mattedi de Almeida
- Nivaldo José Mattedi Junior
- Silvio Sérgio Alves Ometto
- Maria Cecília Gardenal Ometto
- Silvana Alves Ometto Kraide
- Miguel Bedran Helou Kraide
- Rita de Cássia Gobbo Alves
- Luciana Gobbo Alves
- Sérgio Leopoldino Alves Neto
Contratada / Cessionária
TROPCONS Construtora EIRELI – EPP
CNPJ: 04.804.194/0001-39
Rua do Rosário, nº 1.551, Centro, Piracicaba/SP
Contexto e Motivação
Histórico que originou este aditamento
- Contrato original firmado em 20/04/2018 relativo aos empreendimentos Tarumã II e Marajoara.
- Decisão judicial e acórdão no processo nº 0006046-45.2002.8.26.0451 impuseram obrigações às partes.
- Proposta encaminhada pela TROPCONS (via Sr. Luiz Carlos Bená) em março/abril de 2026.
- Contraproposta formulada pelos Contratantes/Cedentes em 07/04/2026.
Cláusulas Principais
Cláusula 1ª — Objeto
O aditamento complementa e consolida as obrigações do contrato de 2018, sem importar em novação, exceto quanto às disposições expressamente alteradas. As ações centrais são:
- a) Formalizar a venda do imóvel (Matrícula nº 5.489) à TROPCONS, ressalvadas as frações já comprometidas aos opoentes.
- b) Sub-rogação e assunção integral pela TROPCONS de todas as obrigações remanescentes, formalizada por escritura pública de compra e venda.
- c) Lavratura da escritura pública após homologação judicial.
Cláusula 2ª — Valor e Condições de Pagamento
Valor da venda
A TROPCONS pagará R$ 1.207.942,40 (um milhão, duzentos e sete mil, novecentos e quarenta e dois reais e quarenta centavos) no ato da assinatura da escritura pública.
Cláusula 3ª — Ratificação do Contrato de 2018
Todas as disposições do contrato de 20/04/2018 permanecem válidas. Em caso de conflito entre os dois documentos, este aditamento prevalece.
Cláusula 4ª — Obrigações Remanescentes Reconhecidas pela TROPCONS
A TROPCONS reconhece expressamente que permanece responsável por:
- Regularização jurídica, registral, urbanística, técnica, fiscal e documental dos empreendimentos
- Transferência das unidades aos opoentes e demais beneficiários judicialmente reconhecidos
- Pagamento de indenizações, honorários e ressarcimentos
- Quitação integral de tributos, inclusive IPTU
- Atendimento à sentença e ao acórdão do processo nº 0006046-45.2002.8.26.0451
- Preservação do patrimônio e dos direitos dos Cedentes, sem custo ou risco futuro para eles
Cláusula 5ª — Assunção Integral e Exclusiva das Obrigações
Proteção total aos Cedentes
- Nenhuma obrigação pode ser repassada ou imputada à família, nem por interpretação extensiva ou solidariedade presumida.
- A TROPCONS responde por todos os atos de seus prepostos, engenheiros, corretores, advogados e terceiros por ela indicados.
Cláusula 6ª — Venda do Imóvel e Sub-rogação
A escritura pública de compra e venda fica condicionada a:
- Homologação e/ou autorização judicial — processo nº 0006046-45.2002.8.26.0451 (5ª Vara Cível de Piracicaba/SP)
- Eventual anuência expressa dos proprietários, se o juízo entender necessário
A escritura deve conter cláusula expressa de assunção integral das obrigações pela TROPCONS, sem restrição interpretativa em prejuízo dos Cedentes.
A sub-rogação não importa novação liberatória — a TROPCONS permanece integralmente vinculada ao cumprimento de tudo que assumiu.
Cláusula 7ª — Regularização dos Empreendimentos
- Regularização completa de Tarumã II e Marajoara (urbanística, registral, fiscal, técnica e jurídica).
- Protocolos junto à Prefeitura, Registro de Imóveis, alvarás, certidões, plantas e frações ideais.
- Obrigação de resultado — obras e ajustes técnicos necessários são de responsabilidade exclusiva da TROPCONS, sem custo para os Cedentes.
Cláusula 8ª — Indenização dos 4 Apartamentos (Cláusula 7ª do Contrato de 2018)
- TROPCONS deve cumprir integralmente a Cláusula 7ª do contrato de 2018 — indenização dos 4 apartamentos mencionados.
- No ato da assinatura da escritura: extinção do processo nº 0010213-70.2023.8.26.0451 (liquidação de sentença movida pela GVB Patrimonial contra os Cedentes).
Cláusula 9ª — Transferência de Unidades aos Opoentes
- Todos os custos (emolumentos, tributos, taxas, registros, honorários técnicos) são de responsabilidade exclusiva da TROPCONS.
Cláusula 10ª — IPTU e Tributos
- Assunção de todos os IPTUs, tributos, multas e encargos (pretéritos e vincendos).
- Alteração cadastral perante a Prefeitura de Piracicaba em até 30 dias após a assinatura da escritura.
- Substituição dos Cedentes em execuções fiscais, protestos e inscrições em dívida ativa.
Cláusula 11ª — Regularização Física, Jurídica e ART
- Regularização nos termos da Lei nº 4.591/1964 e legislação urbanística, registral e municipal aplicável.
- TROPCONS providencia a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e assume integral responsabilidade técnica, civil, fiscal, trabalhista e previdenciária.
Cláusula 12ª — Torre 05 do Marajoara
- TROPCONS deve regularizar a área da Torre 05 e solucionar eventual invasão ou ocupação indevida.
- Impossibilidade momentânea não exonera — deve apresentar plano, cronograma e medidas concretas.
Cláusula 13ª — Honorários Advocatícios e Ressarcimentos
Valores devidos à família
- Dr. Bráulio de Assis: 12% sobre o proveito econômico do processo nº 0006046-45.2002.8.26.0451 (Tarumã II + Marajoara) — pagamento até a data da escritura.
- Dr. Marcos Gregório: Ressarcimento de R$ 39.000,00 — honorários pagos pela família que eram obrigação da TROPCONS desde o contrato de 2018.
- Dr. Casarin: Quitação integral dos honorários ou ressarcimento à família dos valores já pagos.
- Ação nº 1016473-78.2025.8.26.0451: Extinção conjunta, sem ônus às partes, no ato da assinatura.
Esses valores não se confundem com o preço de compra e venda e não podem ser usados como compensação contra os direitos dos proprietários.
Cláusula 14ª — Responsabilidade pelos Opoentes
- TROPCONS assume integral e exclusiva responsabilidade pelos 28 opoentes (percentual da área a apurar).
- Cedentes ficam totalmente isentos de qualquer responsabilidade presente ou futura relacionada aos opoentes.
- TROPCONS deve promover a exclusão dos Cedentes do polo passivo das oposições, liquidações e demais processos.
Cláusula 15ª — Vedação de Cobranças em Nome dos Cedentes
Expressamente proibido à TROPCONS realizar cobranças, tratativas ou negociações em nome da família perante opoentes, moradores, condôminos ou terceiros.
Cláusula 16ª — Relatórios Mensais
Relatório mensal obrigatório contendo: medidas adotadas, protocolos, andamento das regularizações, pendências e cronograma atualizado. A ausência implica presunção de mora informacional.
Cláusula 17ª — Multa por Descumprimento
Multa diária definida
R$ 5.000,00 por dia, pagos pela TROPCONS à família, por cada dia de atraso ou descumprimento de qualquer obrigação do contrato.
Para que serve: é um mecanismo de pressão. Se a TROPCONS demorar para regularizar os edifícios, pagar os honorários ou entregar as unidades aos opoentes, cada dia que passa a dívida dela com a família cresce R$ 5.000,00. Após a homologação judicial, a família pode executar esse valor diretamente no juízo — sem nova ação — e penhorar bens da TROPCONS para receber.
A multa é cumulável com perdas e danos, custas e honorários advocatícios — ou seja, vem em cima das demais obrigações, não no lugar delas.
A TROPCONS não pode alegar dificuldade financeira, pendência interna ou trâmite administrativo para se livrar da multa — salvo se a família concordar expressamente por escrito.
Cláusulas 18ª a 20ª
- Cláusula 18ª: Nenhuma quitação antecipada — somente por escrito, após cumprimento integral.
- Cláusula 19ª: Homologação judicial — TROPCONS deve fornecer toda documentação necessária. Omissão é descumprimento contratual.
- Cláusula 20ª: Foro da Comarca de Piracicaba/SP.
Assinaturas
Piracicaba/SP, ___ de ___________ de 2026.
| Papel | Nome |
|---|---|
| Contratante/Cedente | Adriana Maria Alves Mattedi Folster |
| Contratante/Cedente | Andrea Cristina Alves Mattedi de Almeida |
| Contratante/Cedente | Nivaldo José Mattedi Junior |
| Contratante/Cedente | Silvio Sérgio Alves Ometto |
| Contratante/Cedente | Maria Cecília Gardenal Ometto |
| Contratante/Cedente | Silvana Alves Ometto Kraide |
| Contratante/Cedente | Miguel Bedran Helou Kraide |
| Contratante/Cedente | Rita de Cássia Gobbo Alves |
| Contratante/Cedente | Luciana Gobbo Alves |
| Contratante/Cedente | Sérgio Leopoldino Alves Neto |
| Contratada/Cessionária | TROPCONS Construtora EIRELI – EPP |
| Testemunha 1 | (a preencher) |
| Testemunha 2 | (a preencher) |
Pontos em Aberto
Itens que precisam ser resolvidos antes da assinatura
- Percentual exato dos opoentes — mencionado como "a apurar" na Cláusula 14ª. Precisa ser confirmado antes da escritura.
- Data de assinatura — em branco.
- Homologação judicial — pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Piracicaba/SP.
Análise: como este documento se enquadra no caso e o que pensar sobre ele
O contexto dos 30 anos
A família está presa num ciclo que dura mais de três décadas. A construtora original faliu nos anos 90 sem entregar os apartamentos. O terreno da família ficou no meio de um processo judicial que começou em 2002. Em 2018, depois de anos de litígio, a família fez o que parecia uma saída limpa: cedeu os direitos sobre o terreno à TROPCONS em troca de ela assumir tudo — regularizar os edifícios, entregar os apartamentos aos moradores, e livrar a família de qualquer responsabilidade futura.
O problema: de 2018 a 2026, oito anos, a TROPCONS não cumpriu nada. Os edifícios continuam irregulares, os moradores continuam sem seus apartamentos, e a família continuou sendo arrastada para processos que não deveriam mais ser seus.
Em março/abril de 2026, a TROPCONS voltou com uma proposta. A família respondeu com contraproposta em 07/04/2026. Este aditamento é o resultado dessa negociação.
O que mudou e por que importa
A versão final trouxe duas mudanças que fortalecem significativamente a posição da família:
1. A operação virou uma venda com preço definido. Na minuta anterior, o negócio era descrito como "transferência" ou "sub-rogação/dação em pagamento" — sem valor monetário expresso. Na versão final, é uma compra e venda com preço de R$ 1.207.942,40, a ser pago no ato da escritura. Isso é muito melhor para a família: há um valor concreto a receber, e o não-pagamento no ato da escritura é descumprimento imediato e inequívoco.
2. A multa diária foi definida: R$ 5.000,00/dia. Na minuta anterior, o valor estava em branco — uma cláusula sem dentes. Agora tem valor concreto. R$ 5.000,00/dia significa R$ 150.000,00/mês de acúmulo em caso de descumprimento.
O que está bem feito
- Homologação judicial — peça central do documento. Uma vez homologado, o acordo vira título executivo judicial. A TROPCONS passa a responder perante o juízo. Os opoentes e moradores cobram a TROPCONS, não a família. Se a TROPCONS descumprir qualquer cláusula — inclusive o pagamento de R$ 1.207.942,40 — a família executa diretamente no juízo, sem nova ação.
- Sem novação — o contrato de 2018 continua em vigor. A TROPCONS não pode alegar que as obrigações antigas desapareceram.
- Obrigação de resultado — não basta tentar.
- Exclusão expressa da família de todos os processos — linguagem sem margem para interpretação.
- O não-pagamento do Gregório e do Casarin já é descumprimento do contrato de 2018 — e a família tem prova. A Cláusula 12ª do contrato de 2018 obriga a TROPCONS a pagar os advogados dos compradores/oponentes. Gregório e Casarin são exatamente isso. A TROPCONS não pagou. A família pagou em maio de 2026 (R$ 39.000,00 ao Gregório + valores do Casarin). Há documentação desse pagamento. Isso configura descumprimento contratual com direito a reembolso e à multa de R$ 100.000,00 prevista na Cláusula 17ª do contrato de 2018. O fato de a TROPCONS ter aceitado incluir o ressarcimento no aditamento equivale a um reconhecimento da dívida.
O que ainda preocupa
1. A multa de R$ 5.000,00/dia é suficiente? Depende do que está em jogo. Se a regularização de Tarumã II e Marajoara valer dezenas de milhões, R$ 5.000,00/dia pode não ser o suficiente para forçar cumprimento. É um valor razoável, mas vale o questionamento.
2. O percentual dos opoentes ainda está "a apurar." A Cláusula 14ª não define o número exato. Isso precisa ser resolvido antes da escritura para evitar disputas posteriores.
3. Por que a TROPCONS voltou em 2026? Ela pode estar genuinamente pronta para cumprir. Ou pode estar com algum problema urgente que exige ter o terreno formalizado em seu nome. Entender a motivação real é relevante para saber com que nível de acompanhamento a família deve monitorar o cumprimento após a assinatura.
Avaliação geral
Conclusão da análise
Esta versão final é substancialmente mais forte que a minuta anterior. A combinação de venda com preço definido + multa diária de R$ 5.000,00 + homologação judicial cria um instrumento com mecanismos reais de execução. Uma vez homologado, a família está efetivamente fora — qualquer descumprimento é executado diretamente no juízo, sem nova ação.
O único item crítico antes de assinar é confirmar o percentual exato dos opoentes na Cláusula 14ª. Todo o resto está adequadamente endereçado nesta versão.
Documento de origem: 20.8.26 aditamento contrato alves x tropcons.docx
Registrado em: 22/05/2026