Contrato de Cessão TROPCONS (20/04/2018)
"Contrato de Cessão e Transferência de Direitos e Obrigações da Incorporação Imobiliária e Outras Avenças do Conjunto Residencial Tarumã II e Conjunto Residencial Marajoara"
Este é o documento popularmente chamado de "Contrato do Bena" na família — pois a TROPCONS é representada por Luiz Carlos Bená.
PDF completo disponível em anexos/contratos/contrato-bena/CONTRATO TROPICONS 2018.pdf (10 páginas).
Dados Gerais
| Campo | Informação |
|---|---|
| Tipo | Contrato Particular de Cessão e Transferência |
| Data | 20/04/2018 |
| Lavrado em | 1º Tabelião de Notas de Piracicaba |
| Foro | Piracicaba/SP |
Partes
Contratantes/Cedentes (Família)
Espólios de Dorothéia Alves Ometto e Silvino Ometto, representados por:
- Silvana Alves Ometto Kraide e seu marido Miguel Bedran Helou Kraide
- Silvio Sérgio Alves Ometto e sua esposa Maria Cecília Gardenal Ometto
Espólio de Lourival Leopoldino Alves, representado por:
- Therezinha de Jesus Gobbo Leopoldino Alves
- Sérgio Leopoldino Alves Neto e sua esposa Sueli Helena Fonseca Leopoldino Alves
- Rita de Cássia Gobbo Alves (divorciada)
- Luciana Gobbo Alves (divorciada)
Mattedi:
- Adriana Maria Alves Mattedi Folster e seu marido Ronaldo Aparecido Folster
- Andréa Cristina Alves Mattedi Almeida e Luciano Santos Tavares de Almeida
- Nivaldo José Mattedi Júnior e sua esposa Melissa Galter Mattedi
Contratada/Cessionária
TROPCONS CONSTRUTORA EIRELI – EPP
- CNPJ: 04.804.194/0001-39
- Representante: Neusa Aparecida Verdicchio (sócia administradora)
- RG: 14.031.783 | CPF: 067.538.288-26
- Procurador: Luiz Carlos Bená (o "Bena")
- RG: 5.423.852 | CPF: 715.949.908-59
Testemunhas
| # | Nome | RG |
|---|---|---|
| 1 | Adailton Valota Alves | 21.347.352 |
| 2 | Fernanda Viana da Silva | 35.059.569-0 |
Resumo das Cláusulas
Cláusula 1ª — O Objeto
Os cedentes são sucessores dos proprietários originais dos terrenos:
- Marajoara: frente para Rua Heitor Villa Lobos, 10.347 m², matrícula 34.452 do 2º RI de Piracicaba (6 blocos)
- Tarumã II: 9.100 m², matrícula 5.489 do 2º RI de Piracicaba (5 blocos)
Cláusula 2ª — O Histórico
Os terrenos foram objeto de "contrato de promessa de permuta" entre Lourival, Nivaldo e Silvino com a CGS Construtora Ltda, que se comprometeu a construir os conjuntos residenciais mediante permuta por unidades.
Cláusula 3ª — A Falência da CGS
A CGS se responsabilizou pelo projeto de construção, tendo iniciado e alienado várias unidades, porém em razão de sua falência paralisou o empreendimento, não chegando sequer a regularizá-lo junto aos órgãos competentes e nem promoveu a incorporação e inscrição junto ao Registro de Imóveis.
Cláusula 4ª — A Ação Judicial
A família ingressou com ação de rescisão contratual contra a CGS, juntamente com os compromissários/compradores de unidades.
Informação
Processos listados no contrato:
- 0015655-52.2002.8.26.0451 (n. ordem 2036/2002) — processo principal, conduzido pelo Dr. Constantino
- 0022757-28.2002.8.26.0451 (n. ordem 2930/2002) — segundo processo, inclui Wilson Josué Camossi e outros
- 0019954-33.2006.8.26.0451 (n. ordem 1009/2006) — processo de Diva Antunes
- 0006176-98.2003.8.26.0451 (n. ordem 837/2003) — Oposição dos 3 oponentes (Paulo Sérgio Silveira, José Marcos Gozetto e Luiz Afonso Silveira Leite)
Cláusula 5ª — Obrigação de Finalizar as Obras
TROPCONS obriga-se a promover todos os atos necessários para a finalização das obras de Tarumã II e Marajuara, incluindo ajustes junto à Municipalidade, registro dos empreendimentos no RI, individualização das unidades, discriminação das frações ideais de terreno, averbação da construção, e transmissão do domínio, direito e posse aos adquirentes adimplentes.
Cláusula 6ª — Obrigação de Regularizar
TROPCONS assume obrigação de regularizar situação dos promissários/adquirentes que não figuraram como oponentes na ação judicial.
Cláusula 7ª — Os 3 Oponentes da Oposição
Atenção
TROPCONS deve indenizar ou dar outras unidades aos 3 oponentes referidos no acórdão — Paulo Sergio Silveira, Jose Marcos Gozetto e Luiz Afonso Silveira Leite (os autores da Oposição 0006176/2003) — até o montante dos seus respectivos direitos.
Cláusula 8ª — Prazo
TROPCONS tem 30 meses a contar da assinatura para transferir unidades aos oponentes da cláusula 4ª ou seus sucessores.
Cláusula 9ª — IPTU
TROPCONS tem 2 meses para solucionar os débitos de IPTU junto à Prefeitura de Piracicaba.
Perigo
Garantia financeira: TROPCONS entrega R$ 200.000,00 a Andréa Cristina Mattedi Almeida como garantia do acerto do IPTU, a ser entregue em 60 dias. Se a regularização não ocorrer em 4 meses, o valor é imputado como pagamento.
Cláusula 10ª — O que NÃO foi cedido (pertence à família)
Perigo
A cessão NÃO inclui as seguintes áreas de terreno — que pertencem EXCLUSIVAMENTE à família (Parágrafo Segundo confirma explicitamente):
Tarumã II — terreno para as Torres 3 e 5 (projeto prevê 32 unidades + garagem cada)
Marajuara — terreno para as Torres 2, 4 e 6 (projeto prevê 32 unidades + garagem cada)
São 5 áreas de terreno reservadas à família para eventual construção futura. As unidades são projetadas, não necessariamente construídas.
A TROPCONS se compromete a coibir qualquer invasão nessas áreas e mantê-las livres e desembaraçadas de quaisquer ônus.
Perigo
Alegação de alteração fraudulenta do contrato (confirmado por Sergio em 23/04/2026):
A família esperava receber 4 áreas no Marajuara (Torres 2, 4, 5 e 6). O contrato assinado lista apenas Torres 2, 4 e 6 — a Torre 5 foi removida.
Sergio afirma que Bená alterou o contrato antes de mandá-lo para assinatura. A família não percebeu a mudança no ato da assinatura. A TROPCONS alega que a Torre 5 é sua pelo contrato e não abre mão.
A anotação manuscrita "FALTANDO 1 TORRE" na página 6 do original registra exatamente essa descoberta.
Exceção — Torres em construção:
- Bloco 4 do Tarumã II: já estava sendo construído pela TROPCONS no momento do contrato — a obra foi cedida como parte do pagamento das obrigações assumidas.
- Bloco 1 do Tarumã II: edificação pela TROPCONS prevista para ocorrer oportunamente.
Cláusula 11ª — Escritura
A família outorgará escritura de fração ideal do terreno aos condôminos/oponentes, mediante apresentação de CND e regularização completa pela TROPCONS.
Cláusula 12ª — Honorários Advocatícios
- TROPCONS paga: honorários dos advogados dos oponentes/compradores
- Família paga: honorários do advogado que promoveu a ação de rescisão (Dr. Constantino)
Cláusula 13ª — Responsabilidade Civil
TROPCONS assume responsabilidade civil, trabalhista e tributária pelas obras até o prazo prescricional.
Cláusula 14ª — Mandato
TROPCONS recebe mandato específico para promover todas as medidas necessárias, incluindo: quitação de tributos, aprovação de projetos, obtenção de CNDs, discriminação de frações ideais de terreno.
Cláusula 15ª — Relatório Mensal
TROPCONS compromete-se a enviar por e-mail, mensalmente, relatório sobre o andamento das obras com fotografias.
Atenção
Obrigação raramente mencionada — verificar se foi cumprida. Se não, pode ser mais uma cláusula descumprida.
Cláusula 16ª — Condição para Finalização
Atenção
A finalização do contrato só se dará após o pagamento integral de todos os tributos já especificados — não bastando o simples parcelamento, nem a exibição de CND. É necessária a quitação total de todas as parcelas pendentes e de eventual acordo de parcelamento.
Cláusula 17ª — Multa
Atenção
Multa de R$ 100.000,00 por transgressão de qualquer cláusula.
Cláusula 18ª — Irrevogabilidade
O contrato é irretratável e irrevogável para ambas as partes.
Cláusula 19ª — Foro
Foro de Piracicaba/SP.
Análise
Perigo
Descoberta importante (23/04/2026): A Cláusula 10ª confirma que a família retém exclusividade sobre 5 torres não construídas (Torres 3 e 5 do Tarumã II + Torres 2, 4 e 6 do Marajuara). Essas áreas não foram cedidas à TROPCONS e são ativos da família. Isso é diretamente relevante para a negociação atual de ceder as áreas.
Atenção
Honorários: A Cláusula 12ª divide claramente:
- TROPCONS paga os advogados dos compradores/oponentes
- A família fica responsável pelos honorários do Dr. Constantino
Relevante para a disputa atual sobre os honorários de 12%.
Atenção
Inadimplência da TROPCONS:
- Cláusula 8ª: prazo de 30 meses venceu em outubro de 2020 — não cumprido
- Cláusula 9ª: IPTU deveria ter sido resolvido em 2 meses (até junho de 2018) — não cumprido
- Cláusula 15ª: relatórios mensais por e-mail — verificar se foram enviados
- Cláusula 16ª: finalização exige quitação total dos tributos, não apenas parcelamento