Casos Semelhantes no Brasil
Pesquisa jurisprudencial sobre como o Brasil lida com situações de permuta de terreno seguida de falência da construtora.
Quão comum é esse tipo de caso?
Extremamente comum. A combinação de permuta de terreno + falência de construtora foi um fenômeno sistêmico no Brasil pós-Plano Real (1994–2002). O caso mais emblemático é o da Encol — maior construtora do país nos anos 90 —, que decretou falência em 1999 deixando:
- 710 obras inacabadas em todo o Brasil
- 42.000 clientes sem imóvel e sem restituição
- 23.000 trabalhadores desempregados
O caso da Família Alves não é uma exceção — é parte de um padrão que se repetiu em centenas de processos em todo o país.
Casos de referência
Encol S.A. (1999) — O maior caso nacional
A Encol praticava permuta de terrenos amplamente. Quando as obras tinham pouco avanço, ela tentava devolver o terreno ao dono; quando estavam adiantadas, o terreno já havia sido hipotecado ao banco — criando um conflito triplo entre o terrenista, os compradores e a instituição financeira.
A falência da Encol levou diretamente à criação da Lei do Patrimônio de Afetação (Lei 10.931/2004) — a maior reforma do direito imobiliário brasileiro dos últimos 30 anos.
Trese Incorporadora / Cuiabá (MT) — 30 anos de litígio
Construtora que faliu nos anos 90, deixando quase 500 famílias sem escritura e sem possibilidade de regularizar os imóveis. O desfecho:
- Em setembro de 2023, os imóveis foram a leilão judicial
- Uma empresa arrematou os condomínios e obteve ordem de reintegração de posse, ameaçando despejar famílias que moravam há décadas
- O TJMT mediou um acordo histórico via CEJUSC em 2023–2024: parcelamento em até 180 vezes e regularização documental
Lição importante
O risco do leilão sem comunicação prévia é real. Uma empresa arrematou e poderia ter despejado mais de 650 famílias. O acordo só foi possível porque os moradores se organizaram e o tribunal mediou ativamente.
Jurisprudência relevante no STJ
STJ — REsp 1.537.012/RJ
O precedente mais diretamente aplicável a casos como o da Família Alves. O STJ decidiu que:
Quando o contrato de permuta é rescindido pela sentença falimentar e o bem é alienado novamente sem que os antigos adquirentes das unidades tenham sido indenizados, os donos do terreno respondem por essa nova alienação, com base no enriquecimento sem causa.
O que isso significa na prática: Se a família recuperou o terreno (ou parte dele) e esse terreno foi reutilizado sem que os moradores tenham sido indenizados ou regularizados, pode haver responsabilidade civil da família. E o inverso também vale: se a construtora alienou o terreno após a falência sem indenizar a família, a família tem direito a reclamar.
Súmula 308 do STJ
Estabelece que a hipoteca dada pela incorporadora ao banco não prevalece sobre a boa-fé do adquirente. O STJ estendeu essa proteção também ao terrenista permutante — o que é favorável à posição da Família Alves.
Legislação aplicável ao caso
| Lei | Relevância |
|---|---|
| Lei 4.591/64 — Art. 40 | Lei central das incorporações. O §3º garante créditos dos compradores sobre as benfeitorias e frações do terreno. |
| Decreto-Lei 7.661/1945 | Lei de Falências antiga — provavelmente aplicável à falência da CGS (decretada nos anos 90). Menos protetiva para credores. |
| Lei 10.931/2004 | Criou o Patrimônio de Afetação. Não se aplica a contratos dos anos 90, mas representa o que deveria ter existido. |
| Lei 11.101/2005 | Nova Lei de Falências. Pode se aplicar à fase atual do processo, mesmo que a falência seja antiga. |
Atenção ao regime legal aplicável
Se a falência da construtora foi decretada nos anos 90, o processo provavelmente segue o Decreto-Lei 7.661/1945 — a lei antiga. Isso impacta diretamente os prazos, a ordem de pagamento dos credores e as possibilidades processuais disponíveis.
Soluções encontradas pelos tribunais
| Solução | Frequência | Observação |
|---|---|---|
| Leilão judicial da massa falida | Muito comum | O bem vai a leilão; arrematante assume e pode negociar ou despejar |
| Acordo mediado (CEJUSC / juiz) | Crescente | Parcelamento com arrematante ou com a massa falida |
| Rescisão da permuta + indenização | Frequente | Família recupera terreno, mas indeniza compradores pelas benfeitorias |
| Dação em pagamento | Recuperação judicial | Unidades entregues como pagamento; raro na falência pura |
| Continuação da obra pelos compradores | Previsto em lei (art. 43, VI) | Exige patrimônio de afetação constituído — não existia nos anos 90 |
| Desmembramento do terreno | Casos específicos | Apenas quando parte das obras não foi iniciada; raro e complexo |
Tempo médio de resolução
Dado preocupante
Estudo da Associação Brasileira de Jurimetria (ABJ): processos falimentares ajuizados entre 2010 e 2020 demoraram, em média, 16 anos para encerrar — com pagamento de apenas 6,1% do passivo aos credores.
Para falências dos anos 90 (lei antiga), o tempo é ainda maior:
- Encol (1999): 27 anos de processo, ainda com credores ativos
- Trese / Cuiabá (anos 90): acordo alcançado após mais de 30 anos
O caso da Família Alves, com origem nos anos 90, está dentro do padrão histórico — o que não torna a situação menos urgente, especialmente com os riscos de prescrição em aberto.
O que isso significa para o caso da Família Alves
O caso é comum, mas não simples. Há precedentes e caminhos jurídicos conhecidos — o que é bom. Mas cada caso tem peculiaridades que precisam ser avaliadas com advogado especializado em falências e direito imobiliário.
O risco de leilão existe. Se a massa falida ainda não foi liquidada, os bens podem ir a leilão. O caso de Cuiabá mostra que isso pode acontecer de surpresa, com consequências graves para todas as partes.
A mediação é o caminho mais rápido. Os casos que se resolveram mais rápido foram aqueles em que as partes chegaram a um acordo mediado — seja pelo tribunal, pelo CEJUSC, ou de forma extrajudicial.
A Súmula 308 e o REsp 1.537.012/RJ são ferramentas úteis para a posição da família, especialmente se o terreno foi reutilizado sem regularização adequada dos moradores.
Com qual caso o nosso se aproxima mais?
O caso da Família Alves tem maior semelhança com o da Trese Incorporadora / Cuiabá (MT), por uma combinação de fatores:
| Característica | Trese / Cuiabá | Família Alves |
|---|---|---|
| Construtora faliu nos anos 90 | Sim | Sim |
| Moradores ocupam há décadas sem escritura | Sim | Sim |
| Processo tramita há mais de 30 anos | Sim | Sim |
| Negociação ativa com moradores em curso | Sim | Sim |
| Risco de leilão judicial | Ocorreu | Existe |
| Resolução por acordo mediado | Foi o desfecho | É o caminho atual |
A diferença principal é que em Cuiabá uma empresa terceira arrematou os imóveis em leilão e depois negociou com os moradores. No caso da Família Alves, a própria família manteve os direitos e está negociando diretamente — o que é uma posição mais favorável, pois elimina o intermediário.
A semelhança com a Encol é mais contextual: ambos são filhos do mesmo cenário econômico (pós-Plano Real), mas a Encol era uma empresa nacional de grande porte. O caso da Família Alves é de escala menor, o que paradoxalmente pode dificultar — processos menores recebem menos atenção do judiciário e têm menos pressão política para resolução.
Caminhos alternativos que a família poderia considerar
Com base nos precedentes pesquisados, há pelo menos quatro caminhos que não parecem ter sido explorados até agora:
1. Mediação formal via CEJUSC
O desfecho de Cuiabá só foi possível porque o TJMT ativou o Centro Judiciário de Solução de Conflitos (CEJUSC) para mediar o acordo. Esse mecanismo existe em São Paulo também e pode ser solicitado pela família diretamente ao juiz da vara onde o processo tramita.
A vantagem sobre a negociação direta (como a que está ocorrendo com Bená) é que o acordo mediado pelo CEJUSC é homologado judicialmente — tem força de sentença, não pode ser contestado depois, e resolve o problema de forma definitiva para todas as partes ao mesmo tempo.
Vale considerar
Pedir ao advogado que avalie a possibilidade de solicitar mediação pelo CEJUSC para os três edifícios — Marajoara, Tarumã I e Tarumã II — em um único procedimento. Isso evita resolver um por vez ao longo de anos.
2. Acordo global com todos os edifícios simultaneamente
O padrão atual é negociar edifício por edifício (Tarumã II primeiro, depois Marajoara). Casos como o de Cuiabá mostram que acordos globais — que envolvem todas as partes ao mesmo tempo — têm resolução mais rápida e criam menos brechas para impugnação posterior.
Um acordo que cobrisse Marajoara, Tarumã I e Tarumã II simultaneamente daria à família mais poder de negociação e eliminaria o risco de que um edifício resolvido seja usado como argumento contra os demais.
3. Investigar a fraude contratual antes de assinar qualquer coisa
A possível remoção da Torre 5 do Marajuara do contrato por Bená antes da assinatura em 2018 é uma alegação grave. Em outros casos, fraude contratual foi usada para anular acordos inteiros e forçar renegociação do zero.
Risco imediato
Se a família assinar um novo acordo com a TROPCONS sem antes esclarecer judicialmente o que aconteceu com a Torre 5, esse ponto pode ser usado para contestar o novo acordo no futuro. A investigação deveria preceder qualquer assinatura.
4. Priorizar e fechar o Tarumã I agora
Tarumã I está descrito como "tudo certo, só falta a escritura". Nos casos estudados, ter um edifício totalmente regularizado com escritura registrada serve como precedente e demonstra boa-fé da família para as negociações dos demais.
Fechar o Tarumã I primeiro também libera energia jurídica e financeira para os casos mais complexos (Marajoara e Tarumã II), e pode ser usado como modelo de acordo para os outros moradores.
Pesquisa realizada em 25/04/2026. Fontes: STJ, TJMT, IRIB, ConJur, Migalhas, ABJ.