Análise — Situação Atual
Última atualização: 24/04/2026. Baseado nas reuniões e áudios desta semana.
Resumo
A família possui duas frentes abertas (Tarumã II e Marajuara) e quer encerrar ambas via acordo judicial com a TROPCONS (Luiz Carlos Bená). A estratégia é simples: ceder os terrenos restantes, receber contrapartidas definidas, e sair com homologação judicial que transfere toda responsabilidade futura para Bená.
Sergio está disposto a perder para encerrar. O risco de continuar — ser processado por moradores, advogados e credores — é maior do que o custo de sair agora.
Frente 1 — Tarumã II (negociação avançada)
O que a família tem: Torres 3 e 5 (2 áreas de terreno não construídas)
Proposta acordada com Bená em 22/04/2026:
| O que a família entrega | O que a TROPCONS entrega |
|---|---|
| Torres 3 e 5 do Tarumã II | 2 apartamentos que Bená já comprou |
| — | 2 apartamentos adicionais a comprar e entregar |
| — | Assunção dos honorários do Dr. Constantino |
| — | Responsabilidade judicial total pelo processo (homologação pelo juiz) |
Informação
Bená vai estudar e retorna na semana de 27/04/2026.
Frente 2 — Marajuara (negociação difícil)
O que a família tem: Torres 2, 4 e 6 (3 áreas — mas deveriam ser 4)
Atenção
Os moradores resistem fortemente à entrada de Bená. A advogada deles pediu proposta formal para apresentar aos proprietários.
O juiz consultará os moradores antes de homologar qualquer acordo. Eles podem se opor, mas precisarão provar formalmente que Bená é inadequado. Sem prova, o juiz tende a autorizar o acordo.
Sergio pretende resolver o Tarumã II primeiro e depois avançar no Marajuara nas mesmas condições.
Alerta 1 — Torre 5 do Marajuara (possível fraude contratual)
Perigo
Sergio afirma que Bená alterou o contrato de 2018 antes de mandá-lo para assinatura.
A família esperava receber 4 áreas no Marajuara (Torres 2, 4, 5 e 6). O contrato assinado lista apenas Torres 2, 4 e 6. A Torre 5 foi retirada — e uma cláusula que diz "o que sobrar da área é de Bená" fez com que ela passasse automaticamente para a TROPCONS.
Bená não abre mão. Afirma que a Torre 5 é dele pelo contrato.
A anotação manuscrita "FALTANDO 1 TORRE" encontrada na página 6 do contrato original é o registro de quando alguém da família percebeu a mudança.
Consultar urgente com o Fábio (advogado): há prazo prescricional para contestar um contrato com vício de consentimento — esse prazo pode estar correndo.
Alerta 2 — Bená cobrando em nome da família (risco pessoal e jurídico)
Perigo
Situação urgente identificada em 24/04/2026.
Bená fez um contrato com a família para cobrar devedores (ex-compradores, moradores inadimplentes) usando o nome da família Alves. O dinheiro arrecadado vai para ele — não para a família. O contrato foi alterado antes ou após a assinatura, repetindo o mesmo padrão da Torre 5 do Marajuara.
Consequência imediata: Se algum cobrado reagir com violência, o alvo será Sergio, não Bená. A família está exposta a risco físico e jurídico sem receber nenhum benefício.
Ação necessária:
- Localizar e revisar integralmente o contrato celebrado com Bená após o encerramento do processo
- Identificar exatamente o que foi alterado
- Notificar Bená formalmente para cessar cobranças em nome da família
- Avaliar com advogado se há base para rescindir esse contrato por vício de consentimento (mesma tese da Torre 5)
Alerta 3 — Acórdão não localizado (documento mais importante do caso GVB)
Perigo
Os autos do processo GVB mencionam em janeiro de 2026: "conversão de obrigação em perdas e danos conforme fixado no acórdão."
Existe uma decisão de segunda instância (tribunal de apelação) que definiu o que a família deve pagar e com que fundamento. Esse documento não está nos arquivos da família.
Sem esse acórdão, não é possível saber se a cobrança de R$ 456k tem base sólida ou não — e o Fábio não pode construir uma defesa adequada sem ele.
Ação imediata: Fábio deve localizar esse acórdão nos autos da Oposição (0006176/2003) ou via consulta ao TJSP.
Alerta 4 — O acordo precisa incluir a GVB explicitamente
Perigo
A GVB Patrimonial (mesma família Verdicchio Bená da TROPCONS) está processando a família cobrando R$ 456.816,03.
Se o acordo com Bená não mencionar expressamente o encerramento do processo GVB, a família cede os terrenos e continua devendo R$ 456 mil. São braços da mesma família operando de forma separada.
Qualquer acordo precisa incluir cláusula de quitação total de todos os processos, incluindo GVB.
Alerta 4 — Honorários do Dr. Constantino
O Dr. Constantino cobra R$ 1.701.360,00 (12% sobre 14.178 m² a R$ 1.000/m²). A família não concorda com o cálculo mas reconhece que deve os honorários (Cláusula 12ª do contrato de 2018 confirma isso).
Atenção
A contra-proposta ainda não foi elaborada. Se a TROPCONS assumir os honorários como parte do acordo do Tarumã II, esse problema se resolve junto.
Confirmar se a proposta com Bená inclui todos os honorários ou apenas parte.
Poder de barganha da família
A TROPCONS descumpriu o contrato de 2018 em pelo menos três pontos:
| Obrigação | Prazo | Status |
|---|---|---|
| Resolver IPTU (Cláusula 9ª) | Junho de 2018 | Não cumprida |
| Transferir unidades (Cláusula 8ª) | Outubro de 2020 | Não cumprida |
| Relatórios mensais por e-mail (Cláusula 15ª) | Mensalmente | Provavelmente não cumprida |
Cada descumprimento gera multa de R$ 100.000,00 (Cláusula 17ª). Além disso, pelo Parágrafo Único da Cláusula 13ª, a TROPCONS não tem direito a indenização pelas obras feitas se não cumprir o contrato.
A família não está negociando em posição de fraqueza. Está oferecendo uma saída a quem tem dívidas e obrigações vencidas.
Extinção da Oposição — impacto no processo GVB
A Oposição 0006176/2003 foi extinta em 16/04/2026, 6 dias antes da reunião com Bená.
O processo GVB (Liquidação 0010213/2023) é derivado dessa Oposição. A extinção pode ter enfraquecido a base jurídica do processo GVB — o que pode explicar a disposição de Bená em negociar agora.
Atenção
Verificar com o advogado se a extinção da Oposição afeta diretamente o processo GVB.
Tarumã I — fora da negociação principal
Sergio considera o Tarumã I praticamente resolvido e fora de prioridade. A solução em andamento é o usucapião pelos moradores (família dá o aval sem contestar).
Se os moradores não cooperarem, a família cogita devolver o terreno à massa falida da CGS — o que seria desastroso para os moradores, não para a família. A urgência é deles.
O problema das escrituras em cadeia — processo de décadas
Perigo
Cumprir a ordem judicial de passar as escrituras é muito mais complexo do que parece.
Sergio explica com um exemplo: apartamentos foram revendidos múltiplas vezes sem documentação formal. O comprador original (Zé da Silva) pode ter revendido para Marcos, que revendeu para João — e Zé da Silva morreu. A família só pode lavrar a escritura para o nome que consta no contrato original (Zé da Silva). João, quem ocupa hoje, precisaria provar toda a cadeia.
Agravante: as famílias dos compradores originais que morreram não fizeram inventário e não vão fazer — o apartamento não justifica o custo.
Estimativa de Sergio: 2 a 10 anos por caso. São dezenas de unidades.
Isso significa que mesmo querendo encerrar o caso, a execução da ordem judicial pode manter a família amarrada ao processo por muito tempo.
Os 14 apartamentos sem ação judicial
Atenção
14 proprietários não participaram da ação e não provam pagamento.
Com base no valor de R$ 500.000,00 por apartamento fixado pelo juiz, a família pode cobrar R$ 250.000,00 de cada um (50% correspondente à parcela construída no terreno da família).
Na prática, esses imóveis valem entre R$ 160.000 e R$ 200.000 e os ocupantes não pagam condomínio. Sergio estava tentando ajudá-los; agora quer que "se fodam" e enfrentem as consequências.
Avaliar com advogado se vale iniciar cobranças ou se isso abre precedente jurídico desfavorável.
Ações pendentes
| Ação | Responsável | Prazo |
|---|---|---|
| URGENTE: Revisar contrato Bená / cobranças em nome da família | Família / Fábio | Imediato |
| Suspender ou redirecionar cobrança de IPTU para ocupantes efetivos | Família / Advogado | Urgente |
| Aguardar retorno de Bená sobre Tarumã II | Bená | Semana de 27/04/2026 |
| Consultar Fábio sobre prescrição da Torre 5 | Familia | Urgente |
| Elaborar proposta formal para moradores do Marajuara | Família | Após retorno de Bená |
| Confirmar se GVB está incluída no acordo | Familia / Bená | Antes de assinar qualquer coisa |
| Elaborar contra-proposta de honorários (Constantino) | Família | Pendente |
| Iniciar desmembramento dos terrenos retornados | Família / Cartório | Pode ser iniciado agora |
| Confirmar identidade e papel de Marcelo no caso | Família | A esclarecer |